Nhà chung cư là gì? Những điều bạn cần biết trước khi mua hoặc thuê

Với sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa, loại hình nhà ở chung cư ngày càng phổ biến. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm nhà chung cư là gì, quy định pháp lý, đặc điểm quản lý cũng như những lưu ý quan trọng trước khi đưa ra quyết định mua hoặc thuê nhà chung cư.

Nhà chung cư là gì

Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư được định nghĩa là loại hình nhà ở có từ hai tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ riêng biệt, có lối đi, cầu thang chung, cùng phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống hạ tầng dùng chung. Nhà chung cư có thể được xây dựng chỉ để ở hoặc kết hợp nhiều mục đích sử dụng (ví dụ: vừa để ở, vừa làm dịch vụ, thương mại).

Căn cứ theo khoản 2 và khoản 3 Điều 3 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD), có hai khái niệm cụ thể như sau:

Tòa nhà chung cư: Là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà liên kết với nhau có chung kết cấu xây dựng hoặc hệ thống kỹ thuật công trình, được xây dựng theo quy hoạch và dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Cụm nhà chung cư: Là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên, được xây dựng theo cùng một quy hoạch và trong phạm vi của một dự án đã được phê duyệt.

Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư là gì?

Qua thông tin trên, bạn đã hiểu rõ “Nhà chung cư là gì?”. Vậy có những nguyên tắc nào trong việc quản lý và sử dụng nhà chung cư? Theo Điều 4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc quản lý và sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

1. Đúng công năng, mục đích

Nhà chung cư phải được sử dụng đúng theo thiết kế, công năng và nội dung của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trên cơ sở thỏa thuận, nhưng không trái pháp luật

Việc quản lý và sử dụng nhà chung cư dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận giữa các bên liên quan, tuy nhiên không được trái với pháp luật hiện hành và đạo đức xã hội.

3. Đóng góp và sử dụng kinh phí minh bạch

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, phí hoạt động Ban quản trị và các khoản phí khác theo quy định pháp luật.
Việc thu, chi các khoản kinh phí phải được thực hiện đúng mục đích, công khai, minh bạch.

4. Vai trò đại diện của Ban quản trị

Ban quản trị đại diện cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư để thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng tòa nhà. Trường hợp không bắt buộc có Ban quản trị, các bên sẽ tự thỏa thuận phương án quản lý phù hợp.

5. Giải quyết tranh chấp theo đúng pháp luật

Mọi tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nhà chung cư phải được giải quyết đúng trình tự quy định tại Luật Nhà ở và các quy định có liên quan.

6. Xử lý vi phạm nghiêm minh

Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư sẽ bị xử lý kịp thời, đúng quy định của pháp luật.

7. Khuyến khích ứng dụng công nghệ

Nhà nước khuyến khích các bên liên quan như chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cư dân ứng dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ thông tin trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư nhằm nâng cao hiệu quả và tiện ích.

Phân biệt nhà chung cư, tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư

1. Điểm chung

Nhà chung cư, tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư đều có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Phần sở hữu riêng bao gồm diện tích bên trong từng căn hộ (kể cả ban công, lô gia gắn liền) và các phần diện tích khác được công nhận là thuộc sở hữu cá nhân. Ngoài ra, các thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc các khu vực thuộc sở hữu riêng cũng thuộc phần này.

Về phần sở hữu chung, nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại ngoài sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng chung. Tòa nhà chung cư có phần sở hữu chung là các hệ thống thiết bị, hạ tầng kỹ thuật và diện tích sử dụng chung giữa các chủ sở hữu trong tòa nhà đó. Đối với cụm nhà chung cư, phần sở hữu chung bao gồm diện tích và các công trình, thiết bị dùng chung giữa các tòa nhà trong cùng một khu, như bể nước, máy phát điện, bể phốt, máy bơm, sân vườn công cộng (nếu có), cùng các hạng mục khác được xây dựng theo thiết kế được phê duyệt để phục vụ toàn cụm.

2. Điểm khác biệt

Về mô hình, nhà chung cư là một công trình đơn lẻ từ hai tầng trở lên. Tòa nhà chung cư là một khối nhà riêng biệt, còn cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai khối nhà chung cư trở lên, tạo thành một quần thể nhà ở.

Về thủ tục pháp lý, việc xây dựng nhà chung cư chỉ yêu cầu cấp giấy phép xây dựng. Trong khi đó, việc xây dựng tòa nhà hoặc cụm nhà chung cư cần có quy hoạch chi tiết và đầy đủ hồ sơ dự án theo quy định pháp luật về đầu tư xây dựng.

Quy định về phân hạng nhà chung cư

Theo Điều 98 Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, nhà chung cư được phân thành các hạng khác nhau nhằm phục vụ công tác quản lý và xác định giá trị nhà khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản.

1. Điều kiện để được phân hạng nhà chung cư

Việc phân hạng và công nhận hạng được áp dụng riêng cho từng tòa nhà chung cư và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Có văn bản đề nghị phân hạng từ tổ chức hoặc cá nhân theo quy định.
Nhà được xây dựng đúng quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và tuân thủ giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có).
Tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn liên quan khác.
Công trình đã hoàn thành, được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng đúng quy định pháp luật về nhà ở, xây dựng và không vi phạm pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ.
Nhà không thuộc diện bị phá dỡ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

2. Các hạng nhà chung cư

Nhà chung cư được chia thành 03 hạng như sau:

Hạng A: Đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên và đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí theo Phụ lục 01 kèm Thông tư 31/2016/TT-BXD.
Hạng B: Cũng đáp ứng đủ điều kiện chung và đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí theo Phụ lục 02 kèm Thông tư 31/2016/TT-BXD.
Hạng C: Đáp ứng đủ điều kiện phân hạng nhưng không đủ tiêu chí để xếp hạng A hoặc B.

3. Tiêu chí phân hạng

Việc phân hạng nhà chung cư dựa trên 04 nhóm tiêu chí chính:

Quy hoạch - Kiến trúc: Đánh giá thiết kế tổng thể, mật độ xây dựng, không gian sử dụng,...
Hệ thống - Thiết bị kỹ thuật: Gồm thang máy, phòng cháy chữa cháy, cấp điện – cấp nước,...
Dịch vụ - Hạ tầng xã hội: Bao gồm dịch vụ quản lý, vệ sinh, chỗ đậu xe, tiện ích công cộng,...
Chất lượng - Quản lý - Vận hành: Đánh giá chất lượng xây dựng, công tác bảo trì, bảo dưỡng và quản lý vận hành.

Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư

Theo Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thực hiện. Kinh phí kiểm định chất lượng nhà ở do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh bố trí.

Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và không bảo đảm an toàn cho cư dân, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình để xử lý theo các trường hợp sau:

Trường hợp nhà vẫn bảo đảm an toàn: Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng nhà theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 và 3 Điều 110 của Luật Nhà ở 2014.
Trường hợp nhà không còn bảo đảm an toàn: Nếu nhà bị hư hỏng nghiêm trọng và có nguy cơ sập đổ, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ ban hành kết luận kiểm định và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản đến chủ sở hữu. Thông báo này phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở, cũng như trên các phương tiện thông tin đại chúng địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện việc phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng lại, hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để xử lý theo một trong các phương án sau:

Nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch xây dựng nhà ở: Chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định pháp luật.
Nếu khu đất không còn phù hợp quy hoạch: Chủ sở hữu phải bàn giao nhà cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác phù hợp quy hoạch được phê duyệt.
Nếu chủ sở hữu không chấp hành: Chủ tịch UBND cấp tỉnh có quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di dời để thực hiện việc bàn giao nhà.
Giải quyết chỗ ở: Việc bố trí chỗ ở mới cho các chủ sở hữu có nhà bị phá dỡ được thực hiện theo Điều 116 của Luật Nhà ở 2014.

Ngoài ra, nếu phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư, các chủ sở hữu vẫn được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Trong trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác, việc xử lý quyền sử dụng đất sẽ tuân theo quy định pháp luật về đất đai.

Kết luận

Qua bài viết, chắc hẳn bạn đã phần nào hiểu rõ nhà chung cư là gì, cũng như các đặc điểm pháp lý, phân loại, thời hạn sử dụng và nguyên tắc quản lý loại hình nhà ở này. Việc nắm vững các thông tin trên không chỉ giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn khi mua hoặc thuê nhà, mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong quá trình sử dụng. Hãy luôn là người tiêu dùng thông minh và chủ động cập nhật những quy định mới nhất liên quan đến nhà ở chung cư để lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu và điều kiện của bản thân.

Nếu bạn đang tìm kiếm những thiết bị gia dụng nhỏ gọn, hiện đại cho căn chung cư của mình, hãy tới FPT Shop. Từ điều hòa, quạt, tủ lạnh cho tới đồ gia dụng bếp, tất cả đều có để giúp cuộc sống của gia đình bạn thêm tiện nghi hơn.

Xem nhanh: Máy lạnh - Điều hòa

Xem thêm: